שוק הנדל"ן בישראל בכלל ובתל אביב בפרט נראה כאילו נכנס למצב של קיפאון מתמשך. המחירים נותרו גבוהים למרות ירידה קלה באחוזים בודדים, (דירות למכירה בתל אביב ירדו באזור ה 10%) והיקף העסקאות הצטמצם משמעותית. משקיעים רבים נרתעים מרכישות חדשות, ורוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם מסוגלים להרשות לעצמם דירה בשוק הנוכחי.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, היקף העסקאות בנדל"ן למגורים רשם ירידה של 28% בשנת 2023 לעומת השנה שקדמה לה. צמצום כזה מעיד על המצוקה שחווים רבים ממשקי הבית בישראל בנושא הדיור. עם זאת, מחירי הדירות בפועל לא התאימו עצמם למציאות הקשה יותר ורק רשמו ירידה של 3% בשנה האחרונה.

"אנחנו רואים בשנים האחרונות קיפאון מוחלט בשוק הדירות," אומרת ד"ר רונית גבאי, כלכלנית מוניציפלית במרכז המחקר של בנק הפועלים. " יש פער עצום בין ההיצע לביקוש, ורוב משקי הבית פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. אבל היזמים לא יורידו מחירים כי גם להם יש הוצאות גבוהות מאוד של קרקעות, עלויות בנייה וריבית משכנתאות."

לדבריה, אי אפשר יהיה לצפות לשינוי מהותי בשוק הדירות עד שהממשלה תפעל בצורה נרחבת להגדלת ההיצע של דירות חדשות. "רק כשנראה עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשנה, נוכל לדבר על שינוי משמעותי. הממשלה צריכה להקל על הבנייה החדשה מבחינה רגולטורית, לתת תמריצים ליזמים ולהשקיע בתשתיות ציבוריות שיאפשרו בנייה גם בפריפריה."

גבאי ממשיכה ומסבירה שצד ההיצע הוא רק חלק מהבעיה. "יש גם צד ביקושים שהממשלה חייבת לטפל בו - דרך מענקים, הלוואות סבירות ותמיכה בהון העצמי לרוכשים פוטנציאליים. רק גישה רב-ממדית כזו תוכל להחיות את השוק הדיור בישראל שנראה כרגע כמו חולה כרוני הממתין לטיפול מרפא מצד הממשלה."

כדי לחלץ את שוק הנדל"ן מהקיפאון הנוכחי, ישנו צורך בגישה רב-ממדית:

הגדלת ההיצע של דירות חדשות - יש לפעול למתן תמריצים לבנייה חדשה, הקלות רגולטוריות ותכנוניות ופתרונות תחבורתיים שיאפשרו בנייה בפריפריה.

שיפור הנגישות לדיור - צעדים להגדלת היכולת הכלכלית של משקי בית לרכוש דירות, כגון הלוואות במחירים מסובסדים, הקלות מס לזוגות צעירים וסיוע בהון עצמי.

צמצום הספקולציה - יישום מדיניות שתפחית את הרכישות להשקעה, כמו הגבלת רכישת דירות נוספות ומיסוי דירות ריקות.

שיפור התשתיות והתכנון העירוני - השקעה בתחבורה ציבורית, פיתוח עירוני מושכל וריכוז הבנייה בצורה שתייצר סביבות מגורים איכותיות.

להחזיר את החקיקה שאפשרה אחת ל 4 שנים למכור דירה בפתור ממס שבח,  פעולה כזו תשחרר הרבה דירות לשוק.

רק בשילוב של צעדים ממשלתיים מקיפים כאלה ניתן יהיה להחיות את שוק הדירות ולאפשר נגישות טובה יותר לדיור.